不動産投資におけるリスクの種類

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空室・家賃の下落

不動産投資の一番のメリットは「家賃でローンを返済できること」ですが、空室が長引いてしまえば逆にリスクになってしまいます。
空室リスクの対策は、長期安定した運用には必要不可欠です。

リスクを防ぐ3つの方法

1つ目は「将来にわたって賃貸需要が安定しているエリア」に物件を購入することです。
「空室期間」はそのエリアの賃貸の需給バランスで決まります。当然のことながら人気なエリア、通勤や買い物に利便性がある、駅から近い物件は、多くの人からの需要があります。将来に渡って人口の流入が見込め、賃貸需要が安定しているエリアに物件を購入することで空室リスクは抑えることができます。
当社では福岡市内の人気駅から徒歩15分以内の物件を推奨しています。日本で最も人口増加の勢いがある都市の人気駅は、将来に渡って賃貸需要が見込めます。

条件に縛られず、できるだけ立地が良い物件を選ぶ

マンションを検討される場合に多くの方が気にされるのがキャッシュフローです。マイナスでもプラスでも同じですが、立地が良くなければリスクは等しく同じです。建物自体が立っている場所の利便性やそこが誰にとって都合のいいエリアなのかを考えると、空室期間が短く、需要のブレない物件を所有することができます。

入居募集に強い管理会社を選ぶ

購入会社と賃貸管理が別になっている場合は「どこで賃貸管理を行うか」についてしっかりと検討しましょう。弊社は購入から賃貸管理までをワンストップで請け負っているため、多くのオーナー様方から「色々な情報が混濁しないから、分かりやすい」とのお声をいただいてます。

需要が見込める間取りを厳選する

ワンルームは空室期間が短く入居率も高い

ワンルーム（18〜45㎡）

• 意思決定者が一人
• 23区賃貸は単身者が圧倒的に多い

入居が決まりやすい

• リフォーム費用が安い
• リフォーム期間も短い

ランニングコストが低い

ファミリー（60㎡以上〜）

• 意思決定者が複数

入居が決まりにくい

• 広い分、リフォーム費用が高い
• リフォーム期間も長い

ランニングコストが高い

現在都心部エリアで最も賃貸需要が高い間取りは「ワンルーム」です。都心部エリアは基本的に過半数が「単身者」で構成されています。また、福岡県・大阪府・東京都は毎年人口が増加していますが、増加人口の90％以上が20代です。つまり、転入する人のほとんどが単身者ということになります。
単身者をターゲットにしたワンルームマンションの場合、入居するかどうかの意思決定も1人なので入居が決まりやすいです。
賃貸需要も圧倒的に高いため、近年では退去前に次の入居者が決まる「先行契約」、立地が良いところは「賃料の上昇」が一般的になってきました。人口が増え続けても、特定の土地が増えることはありません。この需要と供給のバランスは、今後、益々有利に働くことが予想されます。

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入居者トラブル

入居者とのトラブルはどんなオーナー様も避けたいもの。入居者とのトラブルにオーナー様のエネルギーや時間を奪われないために弊社では下記のポイントを押さえた管理受託業務を行なっております。

リスクを防ぐ2つの方法

スタイルイノベーションではご提案させていただく全てのオーナー様に運用におけるアドバイスとサポートをさせていただいております。管理受諾業務もその一つであり、オーナー様の手間と時間と大切な資産を守るためにも下記のポイントを徹底しております。

入居者をつける際は必ず保証会社の審査を行う

そのためオーナー様にお手間がかかることはありません。また、入居者様には家賃保証にご加入いただきますので、家賃が未納の場合でも、オーナー様への家賃送金が滞ることもありません。

お部屋の家賃を下げすぎない

お家賃をあまりに下げすぎると、入居者の質が下がってしまいます。お家賃はできるだけ下げずに、入居募集を行なってくれる賃貸管理会社を探しましょう。

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万が一の地震や台風などの災害

ご提案させていただくマンションには火災保険・地震保険が付帯しております。しかし、万が一の場合どのようなリスク

リスクを防ぐ方法

1つ目は「将来にわたって賃貸需要が安定しているエリア」に物件を購入することです。
「空室期間」はそのエリアの賃貸の需給バランスで決まります。当然のことながら人気なエリア、通勤や買い物に利便性がある、駅から近い物件は、多くの人からの需要があります。将来に渡って人口の流入が見込め、賃貸需要が安定しているエリアに物件を購入することで空室リスクは抑えることができます。
当社では福岡市内の人気駅から徒歩15分以内の物件を推奨しています。日本で最も人口流入が多い大都市の人気駅は、将来に渡って賃貸需要が見込めます。

入居者をつける際は必ず保証会社の審査を行う

日本人の寿命の延び、退職金の減少、年金支給額の減少。 これら3つが加速するなか、金融庁も2019年6月に報告書を発表し「老後2,000万円不足問題」が日本中で話題になりました。

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家賃滞納リスク

家賃の滞納リスクにおいては、「事前の対策」と「事後の対策」の2種類があります。

事前の対策について

「事前の対策」としては、そもそも滞納を起こすような人を入居させないよう、入り口管理を徹底することです。
当社では入居の申込みがあった際、まずは当社で入居者の属性や勤務情報などを審査し、滞納保証会社にも必ず審査の依頼をしています。
保証会社では、入居審査のプロの視点から「本人の属性審査、勤務先の企業審査、勤務先在籍確認」など、厳しいチェックをおこなっています。
このダブル審査を通過した方のみが入居できる仕組みなので滞納を起こしそうな入居者が申し込みを入れてきても事前にブロックできます。

事後の対策について

それでも滞納が起きてしまった場合、当社の場合は、提携している保証会社が滞納分の家賃を保証してくれる仕組みになっています。入居者が滞納を起こしても入居者の代わりに保証会社から家賃が振り込まれます。
その後、続けて家賃の滞納が起きた場合は立ち退きの訴訟や残置物撤去についても保証会社がすべて代行してくれ、そこにかかる代金も負担してもらえます。
保証料は入居前に入居者が払うシステムなのでオーナー様に余計な負担がかかることはありません。

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建物の老朽化リスク

建物の老朽化リスクの対策は、まずは物件選びから始まります。
老朽化リスクを抑えるには、ＲＣ造（鉄筋コンクリート）・ＳＲＣ造（鉄骨鉄筋コンクリート）の建物を選ぶことです。
その上で、抑えておくべきポイントが3つあります。

長持ちする物件を選ぶ　3つのポイント

管理が行き届いているマンションを選べば寿命は60年以上に

管理や修繕計画が適切に行われていれば、RC造のマンション寿命は60年以上と言われています。
逆に、管理がずさんなら、老朽化は加速度的に進んでしまいます。

過去の修繕履歴や管理体制をチェックすることで物件の将来性が分かる

「重要事項調査報告書」には、過去の修繕履歴や修繕積立金の総額、管理費や積立金の滞納状況や今後の修繕計画が記載されています。
いわゆるマンションの履歴書のようなものです。
築年が経過しているのに修繕積立金が十分に貯まっていなかったり、適切に修繕が行われていない場合は注意が必要です。
管理会社の管理の質が、建物の最終的な寿命を決めると言っても過言ではありません。

物件状況をまとめたカルテ重要事項調査報告書

• 現在の修繕積立金の総額
• 過去の修繕工事履歴
• 今後の修繕計画
• 管理費・積立金の改定有無
• 金融機関からの借入状況
• 管理形態
• アスベスト仕様の有無
• 耐震診断の有無